空き家相続は“3,000万円特別控除”と山形県補助を使いましょう｜不動産売却・買取のライフパートナー

相続空き家でもらえる“3,000万円特別控除”の基礎知識

空き家を相続したあとに売却するとき、譲渡所得から最大3,000万円（相続人が３人以上の場合は2,000万円）を差し引ける特例があります。対象期間は平成28年４月１日から令和９年（2027年）12月31日までの譲渡で、さらに「相続開始から３年経過後の12月31日」までに売却を終える必要がある点が大きなタイムリミットです。

主な適用要件

• 被相続人の終のすみかだった戸建てであること（昭和56年５月31日以前の建築・区分所有建物でないこと）。
• 相続後、売却まで事業用・賃貸用・居住用に使っていないこと。
• 耐震基準を満たすか、解体して更地にして売ること。
• 売却代金が１億円以下。
• 親子・夫婦など「特別な関係者」への売却は不可。

節税のイメージ

たとえば譲渡益が900万円の場合、3,000万円控除を使えば課税譲渡所得は０円。長期譲渡税率（15％＋住民税５％）をかけても所得税・住民税ともに０円になります。逆に控除を使えないと概算で約180万円の税負担が発生し、手取りが大幅に減少します。

最新改正ポイント（令和６年～）

• 相続人が３人以上の場合、控除額は2,000万円。
• 耐震改修や解体の完了期限が「譲渡年の翌年２月15日まで」に緩和され、実務上の猶予が拡大。
• 今後、制度が延長・縮小される可能性もあるため、売却時期の見極めが重要。

手続きと必要書類

相続空き家を売却して3,000万円特別控除を適用するには、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」をはじめ、登記事項証明書や売買契約書など複数の書類を揃えたうえで、確定申告で特例適用手続きを行う必要があります。この控除は「一人の被相続人につき一度きり」しか使えず、相続人が複数いても売却時期を分けると適用できなくなるケースがあるため注意が欠かせません。書類収集から申告までかなり煩雑な流れになりますので、まずは当社にご相談いただき、名義整理から申請サポートまでワンストップでお任せください。

山形県の空き家関連補助金

相続空き家の売却コストは、県・市町村の補助制度を活用すると大幅に圧縮できます

県の「中古住宅流通促進事業費補助金」

この補助制度は、中古住宅を自己居住用として取得する買主を対象に、住宅ローンの利子相当額を一括で支給する仕組みで、一般世帯なら最大30万円、さらに移住世帯や新婚世帯、子育て世帯であれば最大40万円まで補助が受けられます。対象となる住宅は、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入していることなど、一定の品質・安全基準を満たしている必要があります。そのため、相続した空き家をリフォームして“住める家”として販売する場合、買主がこの補助を利用できる点をアピール材料にしながら価格交渉を進められるのが大きなメリットです。

山形市の二大補助メニュー

組み合わせ例

①家屋を解体して更地で売却する場合
解体費に最大100万円補助＋3,000万円控除で譲渡所得ゼロを狙う。

②耐震リフォーム後に中古住宅として売る場合
売主は3,000万円控除、買主は利子補助＋市リフォーム補助でWin-Win。

補助金×特別控除の注意点

• 補助金は“経費圧縮”、特別控除は“課税所得圧縮”と役割が異なる。両方取ると節税効果が二重に効く。
• 補助金の交付決定前に工事着手すると対象外になるケースが多いので工程管理を徹底。
• 市補助金と国のエコリフォーム補助等は併用制限があるため、事前に申請窓口で確認。
• 相続人が複数いる場合、補助対象者の名義と控除を使う売却者の名義が一致しているか必ずチェック。

山形エリアで“お得に売る”ための実践ステップ

これらの制度をフル活用すれば、解体や改修にかかる現金負担を最小化しつつ、譲渡所得税も大幅に圧縮できます。山形市内で相続空き家の売却を検討される方は、制度期限が迫る前にぜひご相談ください。

1.無料相談で現状診断

まずは弊社にご相談ください。今後の売却戦略について一緒に考えます。

2.助金の事前申請・見積取得

目的に合った補助制度を選定し、交付決定を得てから工事を発注。

3.名義整理と特別控除の要件確認

相続登記完了→耐震診断・解体計画→売買契約へ。

4.確定申告で3,000万円控除を適用

必要書類を税理士と整理し、売却翌年の確定申告で節税を確定。

着手前に確認する５つのチェックポイント

相続空き家を「補助金＋3,000万円特別控除」でお得に処分するには、①期限②要件③費用④名義⑤専門家連携を的確に押さえることが重要です。行動に移る前に、次の５項目を必ずチェックしましょう。

1.売却タイムリミットの把握

相続開始から３年後の12月31日、かつ令和９年12月31日までに譲渡完了が必要です。逆算して工程を組み、解体やリフォームの申請締切を逃さないようにします。

2.特別控除の適用要件確認

築年・耐震基準・売却価格上限１億円など、どれか一つでも外れると控除が使えません。物件の情報を早期に確認し、必要なら耐震改修を計画しましょう。

3.補助金との併用可否

解体・リフォーム補助は交付決定前着工不可、重複申請制限あり。県・市町村の窓口に事前相談し、スケジュールと書類を確定が必要です

4.名義整理と書類収集

被相続人居住用家屋等確認書、登記事項証明書、売買契約書など多くの書類が必要です。登記・共有者間の合意形成を早めに進めることが鍵となります。

5.専門家サポートの活用

税理士、解体業者、宅建士が関わるため、自力進行はリスク大です。当社へご相談いただければ、適用要件の診断から補助金手続き、売却仲介、確定申告までワンストップで伴走します。

ライフパートナーにご相談ください

相続した空き家の管理や売却に迷ったら早めにライフパートナーにご連絡ください。制度の期限と書類準備には猶予がありません。今すぐ無料相談を予約し、最適な売却プランを一緒に設計しましょう。